贤者以其昭昭使人昭昭，我们总是“忍不住”跟行业的后来者苦口婆心。

冯老师真是个有意思的大家，不仅仅像个诗人，更像一个思想家。

他总是在教导今天的年轻人，你应该做什么，你还可以做什么，你能做什么。关于房子的，关于经济走势的，关于未来。

从广义的意义上讲，我们希望有更多的冯老师，站在人生的远方，苦口婆心对每一个路过的年轻人讲，“你抓紧啊，你快走啊！”

我们今天推荐冯仑的这一篇，我以前讲过，他的文字不仅有趣，不仅诙谐，不仅仅透露出一点“老男人”的人生阅历，还有更多的是视野与格局。

今天这篇是整个行业的宏大叙事。

我来分享一下他的观点：“未来，如果有几个因素不支持（房价）上涨了，你想拿到房子以后给子女就成为了负担，这就会有新的预期。”

他旗帜鲜明认为，跟着起哄买房子就可以赚钱的时代结束了。

在房住不炒的大前提下，我想说一句，是的。这篇文章通俗易懂解释了这个道理，这就是，未来的趋势。

人一生总是要和房子打交道，会遇到买房，卖房，再买房，再卖房这些事情。经常有人问我和买房相关的事情。大家很关注一个点是，当下的住宅市场在往什么方向变化，未来是需要买房，还是卖房，是租房，还是可以去投资房。

【一】

所以，我和大家介绍一下目前的行业情况。中国经济经历了 40年的快速成长后，从整体来看，可以说是已经基本解决了住房问题。为什么这么说？1978年的时候，城镇人均住房面积是 1.8平米，当时的人口是 8亿多。现在人口增加到 13亿，城镇人均住房面积为 39平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。特别是过去 20年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。

但是在未来，从经济规律来看，住宅市场要慢下来，进入到非住宅的阶段，我们叫做「后开发时代」，住宅不再成为我们日常生活中的一个主要的词汇。为什么会有这样的转变？有五个因素发生了变化。

第一，中国的人均 GDP已经将近 1万美金。全世界经济成长的规律是人均 GDP达到 8千美金以后，新房的供应量会越来越少，主要是二手房了。比如说到纽约去推新盘，一个楼盘卖 3年都没有卖完，这是很正常的。纽约每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。欧洲也是这样。经济越成长，新房的供应量比例越少，交易的速度也越慢，这个是规律。

现在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超过了 1比 1，北京卖掉 5套二手房才有一套新房成交，这就是人均 GDP超过 8千美金以后的状态。

第二，人口增量。在人均 GDP超过 8千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人，20年要增加多少人？于是新房就有市场。现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成 0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。

第三，城市发展的空间结构。过去为什么有的地方房价涨得快，因为地铁通过去了，因为附近小区拆建，盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁，房价是 1万，通了地铁就 3万，现在不可能再涨了，已经通了地铁，不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后，新房的价值增量会减缓，这是正常的。

第四，经济成长。如果一个城市的经济在增长，就业率在提高，个人收入、工资在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降，失业率在增高，个人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候，住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候，个人口袋越来越浅的时候，新房市场缺乏支撑力。

第五，心理预期。金融政策带来的心理预期，比如遗产税，如果你给子女买了房子，交的税比房子可能带来的增值还多，你会买房给子女吗？还有一个是房产税，现在的方向是清楚的，征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢？

未来，如果前四个因素不支持上涨了，你想拿到房子以后给子女就成为了负担，这就会有新的预期。而汇率、宏观经济等的改变，也会影响大家当下买不买的决策。总体来说，如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下，大家买房的预期会差一点。反过来，如果税收越来越低，利息越来越低，同时人民币越来越坚挺，我们买房的预期就会增加，因为我们口袋的财富在增加。

这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。

【二】

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