文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina） 专栏作家 李明恩

　　央行房贷新政公布后，内房股呈现低位走稳迹象，对于基本面良好的中骏集团来讲，目前正是最好的买入时机，基本因素有条件助力股价逆流而上。

　　前期由于美股的大幅向下调整，港股亦步亦趋的也向下挖了一个大坑。特朗普政府希望美联储继续降息，以维持经济热度，但是美国经济已陷疲软，市场信心已经被打击。

　　对于内房股来说，近期最大的新闻，就是中国人民银行8月25日发布公告，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。公告还特别强调，首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价，二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

　　此消息公布后，内房股反而有低位走稳的迹象。

　　有房地产分析师简单测算，当下的基准利率为4.9%，LPR为4.85%，LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷，执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的；二套房贷方面，如果基准利率上浮20%来计算，就是5.88%的利率。而新政下按照LPR来加60个基点，就是5.45%，也是比按基准利率要低。

　　因此，这是一个中性偏好的房贷政策。

　　在众多的内房股中，近日公布中期业绩的中骏集团控股（01966.HK），颇引人注意。

　　中型房企中骏集团控股（01966.HK）首七个月合同销售金额则完成了422亿，已达成全年目标60%，正当房企屡传销售下跌、暂停买地的消息，中骏集团控股（01966.HK）依然能够脱颖而出。中指控股发布的《2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜》显示，近六成房企年中未能在年中实现销售目标的一半。中骏集团控股（01966.HK）主席黄朝阳在出席中期业绩发布会时表示，上半年中骏已抓紧机会，今年能轻松完成700亿销售目标，而能否再提高，则要看市场情况而定。从各项指标显示，中骏按现行步伐，2020年踏进千亿俱乐部的目标绝不是空谈。

　　花旗、汇丰和摩根大通在中骏业绩公布后相继提高目标价，摩根大通更将中骏集团控股（01966.HK）列入新兴市场发展商三只首选股之一。汇丰表示，中骏今年以来的合同销售表现已超乎其销售计划，增速为该行所覆盖的内房企业中最高。花旗指，中骏2017至2020年销售年复合增长率达55%，以此速度推算，为今年下半年以至2021年提供盈利保障。

　　中骏集团控股（01966.HK）高效率去化率推动销售CAGR达55%

　　中骏集团控股（01966.HK）能在众房企中一马当先，有赖于集团崇尚高运营效率的方针。虽然有千亿销售目标，但中骏不会盲目追求规模而牺牲自身盈利，上半年核心溢利急增29%至15.4亿。同时集团严控负债率，净负债率为66.2%，低于公司定下的70%负债率指标。

　　中骏集团控股（01966.HK）采取灵活销售策略以提升去化率，加速资金回笼，确保有充裕的现金流买地，避免抢贵地。截至6月底，现金及银行存款结余约235亿，同比提升18%。中国房企摆脱不了高杠杆操作模式，造成银根紧地价跌，银根松地价涨，中骏手上有足够现金，免除抢贵地的风险，更能趁机低吸性价比高的地段，让集团能够以每年50%的增长速度推进。

　　中期派息增43% 预测市盈率不足4倍

　　今年以来，各地对房地产依赖程度仍然较高，奉行稳字当先的政策，下半年会较大程度延续‘房住不炒’及‘一城一策’的趋势，充足货源是中骏集团控股（01966.HK）维持高增速的关键。上半年买地155亿，占全年拿地预算250亿元的62%，上半年在19个城市增购27幅土地，建筑面积为527万平方米，新增货值达到700亿。目前一二线城市的土地储备成本分别占总土储成本78%，获市场热捧的长三角经济圈则占总土储成本的40%。展望下半年，中骏按着其精细化、高效率策略，能缔造更佳的表现。

　　若2019年全年业绩能顺利达标，市场憧憬提高派息的可能性，中骏集团控股（01966.HK）向来的派息政策是不低于30%，最新公布的中期派息是充满惊喜，中期息为10港仙，同比上升43%，较盈利增长更快。从2017年和2018年的派息政策来看，末期息是中期息的一倍，如2019年出现相类情况，现息率高达7.6厘，未来12个月预测市盈率仅3.9倍，现时估值极低廉。何时是买入时机？对于基本面良好的中骏来说，目前正是最好的买入时机，基本因素有条件助力股价逆流而上。

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